Il 9 septembre scorso la Commissione Europea ha presentato una Proposta di Regolamento sull'edilizia abitativa a prezzi accessibili. L'obiettivo è quello di sostenere gli Stati membri e le autorità regionali e locali nell'affrontare la questione dell'accessibilità e della disponibilità di alloggi soprattutto nelle zone maggiormente sollecitate.
La mancanza di alloggi a prezzi accessibili è diventata una delle preoccupazioni più urgenti per gli europei. Secondo l'ultimo sondaggio di Eurobarometro: oltre il 50% degli abitanti delle città considera l'alloggio un problema immediato e urgente nel luogo in cui vivono. La proposta di Regolamento intende contribuire ad affrontare queste preoccupazioni, fondate principalmente sui seguenti aspetti:
la crisi abitativa indebolirebbe la competitività europea limitando la mobilità del lavoro e dell'istruzione: i lavoratori e gli studenti non possono permettersi di vivere dove lavorano o studiano;
In alcune città e destinazioni turistiche dove la pressione sugli alloggi è più forte, il crescente uso di alloggi per scopi diversi dalla residenza primaria può aggravare la disponibilità e l'accessibilità alla popolazione residente.
L'"Affordable Housing Act" intende rispondere a queste preoccupazioni, particolarmente sentite a livello regionale e locale, assicurando alle autorità pubbliche la "certezza del diritto", in particolare quando "le loro decisioni al riguardo possono avere delle ripercussioni giuridiche nell'ambito della compatibilità tra il diritto interno e il diritto dell'UE", soprattutto nel contesto del Mercato Unico Europeo.
In sintesi, l'obiettivo della Commissione Europea in tale contesto è di fornire "maggiore chiarezza e sostegno alle autorità e alle comunità locali" e "certezza giuridica per le autorità che tutelano l'accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi ancorate alle realtà locali".
Ovviamente, premesso che le decisioni e le misure da adottare in materia di politiche abitative sono e rimangono nazionali, regionali e locali, la proposta di "Regolamento sull'edilizia abitativa a prezzi accessibili" costituisce un importante quadro comune europeo in relazione alle misure connesse all'edilizia abitativa che incidono o possono avere ripercussioni nel quadro del Mercato Unico Europeo.
In particolare, la disciplina europea sarebbe rivolta a:
"fornire chiarezza giuridica alle autorità quando decidono di intervenire in zone soggette a stress abitativo, salvaguardando al contempo il mercato unico e nel pieno rispetto del principio di sussidiarietà";
Aiutare le autorità competenti a individuare le "zone soggette a stress abitativo" utilizzando una metodologia comune;
Qualora le autorità competenti decidano di limitare l'uso degli alloggi, ad esempio per gli affitti a breve termine o le abitazioni vuote, è necessario dimostrare e garantire: 1) che tali misure sono necessarie in considerazione delle pressioni locali in materia di alloggi; 2) che le misure sono mirate, necessarie e proporzionate.
Per quanto riguarda gli affitti a breve termine:
qualsiasi misura deve essere mirata ad attività che riducono il parco immobiliare disponibile per l'uso a lungo termine, in particolare quando la loro portata, frequenza o carattere commerciale aggravano la pressione abitativa.
Prima di introdurre restrizioni, le autorità devono anche dimostrare che l'attività di locazione a breve termine ha avuto un effetto negativo significativo sull'accessibilità economica o sulla disponibilità degli alloggi per almeno tre anni e che misure meno restrittive non sarebbero altrettanto efficaci.
Le autorità competenti devono applicare e far rispettare il Regolamento dell'UE in materia di locazione a breve termine, compresi i previsti requisiti di registrazione, annunci e raccolta dei dati per la valutazione.
Considerando che gli affitti a breve termine non sono l'unica forma di "uso non primario" degli alloggi che può incidere sulle pressioni abitative, la normativa europea prende anche in considerazione le misure che incidono sull'acquisto o sull'uso di immobili residenziali, ad esempio in merito alle seconde case.
A vantaggio di coloro che risiedono in zone sotto pressione, le misure adottate a livello locale dovranno essere:
più mirate
meglio supportate da prove
puntualmente riesaminate
accompagnate da misure volte ad aumentare l'offerta di alloggi.
La Proposta di Regolamento andrà ora al Parlamento europeo e al Consiglio secondo la procedura legislativa ordinaria.
Contesto
La legge sugli alloggi a prezzi accessibili tiene conto del discorso sullo stato dell'Unione
pronunciato dalla presidente Von der Leyen nel settembre 2025, in cui ha annunciato che la
Commissione avrebbe affrontato la questione dell'accessibilità economica degli alloggi con un'iniziativa giuridica. Si tratta di un'iniziativa faro nell'ambito del piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili e integra l'azione dell'UE volta a mobilitare investimenti pubblici e privati in alloggi sociali e a prezzi accessibili e a ridurre i tempi e i costi di costruzione e ristrutturazione delle abitazioni. Integra inoltre le vigenti norme dell'UE in materia di affitti a breve termine applicabili dal maggio 2026, che mirano a migliorare la trasparenza e l'accesso ai dati, mentre la legge sugli alloggi a prezzi accessibili stabilisce il quadro per valutare e giustificare le misure relative agli alloggi.
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